一、《江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见》的制定背景是什么？

　　为进一步解决江门市市区不动产登记历史遗留问题，切实维护群众财产权益，维护社会稳定，江门市自然资源局对《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》进行修订，现重新制定了《江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见》（以下简称《处理意见》）。

　　二、《处理意见》的制订依据是什么？

　　（一）《中华人民共和国民法典》

　　（二）《中华人民共和国土地管理法》

　　（三）《不动产登记暂行条例》

　　（四）《不动产登记暂行条例实施细则》

　　（五）《确定土地所有权和使用权的若干规定》

　　三、《处理意见》主要解决了哪些不动产登记历史遗留问题？

　　《处理意见》主要对六类不动产登记历史遗留问题提出了具体的处理办法：

　　（一）关于建筑物跨宗地建设的问题。明确了对于有合法的土地使用权来源材料及房屋建设材料的跨宗地建设的建筑物，可以进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。此外，还明确了土地使用年限不一致、土地用途不一致及建筑物占用土地为不同权属人的处理原则。

　　（二）关于部分建筑物超出批准用地范围建设的问题。明确了建筑物占地未超出用地红线但阳台、飘窗等垂直投影超出红线的，可以办理登记。此外，还明确了“建筑物占地超出用地红线,房屋尚未登记到业主名下”“建筑物占地超出用地红线,房屋业主已办理房屋所有权证并持该证书申请登记”“城镇住宅（不含自建房）占地超出用地红线占用集体建设用地”等问题的处理办法。

　　（三）关于建筑物无土地权属来源文件的问题。明确了对于国有建设用地上已经出售且已办理房屋首次登记的城镇住宅，全部房屋仍登记在开发企业名下的，进行处罚并补办用地手续后办理不动产登记。此外，还明确了“房屋业主已办理房屋所有权证并持该证书申请登记”“国有建设用地上已办理房屋首次登记的自建住宅”“国家机关、事业单位、国有企业、集体企业在集体建设用地上建设的房改房、集资房”“中小学校、养老服务设施、宗教活动场所及机关事业单位办公用房等四类用地”等问题的处理办法。

　　（四）关于国有土地上房屋与原土地批准用途或规划批准建设内容不一致的问题。明确了对于房屋用途和土地用途不一致的，采取分别按照原记载的房屋、土地用途登记的办法处理。对于国有土地上自建住宅已通过规划核实，但登记时建筑平面或建筑立面等与规划核实不一致的，应依法重新核定后，才予以办理登记。

　　（五）关于开发建设主体灭失的问题。明确了因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位或上级主管部门的，可由政府指定的机构、组织代为申请办理。

　　（六）关于综合用地、商住用地用途细分的问题。明确了在土地出让时，综合用地、商住用地等无进行用途细分，但是根据城市规划，需进行用途细分的，按照不超过原土地出让年限及土地用途最高出让年限的原则办理。

　　四、《处理意见》的适用范围是什么？

　　本意见适用于江门市市区（含蓬江区、江海区、新会区）辖区范围内，对实施不动产统一登记（2016年3月11日）前存在的不动产登记历史遗留问题的处理。其他县级市可参照执行。 

　　五、《处理意见》什么时候实施？

　　本意见自2025年2月1日起施行，有效期至2030年1月31日。

　　江门市自然资源局咨询电话：0750-3863746

原文链接：江门市自然资源局关于印发江门市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见的通知

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